商品房纠纷代表人诉讼的一些思考
编者按
从2021年10月起，本公号开设“深耕•微分享”专栏，主要刊登两级法院法官在日常办案中通过思考、摸索总结出来的审判思路、规律、经验、技巧等，以期对其他审判人员或办理同类案件有参考价值和借鉴意义，同时欢迎法律共同体及法律爱好者留言参与讨论。
本|期|作|者
新吴法院江溪法庭
二级法官
近年来，随着房地产调控政策的落实和经济结构性调整，以及新冠疫情的影响，部分房地产企业或经营不善，或自身资金承压能力较差，出现了逾期交房、办证，甚至是无法交房、办证的情况。这无疑给大量买房业主造成了巨大损失。
房地产企业一旦出现对业主的违约，数量上少则百十，多则上千。当业主采取诉讼方式维权时，势必会有大量案件涌入法院，通过研判此类案件，可以发现当事人诉讼请求的组成要素是相同的，符合民诉法关于代表人诉讼的适用条件，因此可以采用代表人诉讼程序立案审理。
作为使用该程序审理此类案件的先行尝试者，我们边尝试边学习、边研究边推进，通过多个类似案件的审理，获得了一些经验，希望通过总结后供大家参考。
第一步是收集情报，谋定后动。代表人诉讼在成讼之初，往往是十几个或几十个单独诉讼，我们在立案审查时或案件审理中要有敏感性，要善于观察这些案件中违约情形、违约责任的主张是否具有共性。如果具备共性，那么就可以立即着手了解情况，多与相关各方进行沟通。
可与业主方谈，以了解是否有其他的类似业主、是否也在准备诉讼，或者在观望。可与开发商方谈，了解同样的情况有多少，有没有采取和解动作，有无和解方案、能力。可与属地街道、社区谈，了解有没有出现相关的舆情和不稳定苗头。可与住建部门谈，了解开发商出现上述情况有无更深层次原因，有无行政上的手段可以共同化解纠纷。
谈过之后，就会对纠纷的盘子到底有多大、底子有多深做到心中有数，虽然了解到的这些情况不一定能成为定案的直接证据，但也会对后续裁判、协调起到十分重要的基础作用。
第二步是诉前指导，主观能动。俗话说，有人的地方，就有江湖，人多则心不齐。群体性纠纷中，虽然形式上一致对外，但若引导他们共同诉讼，选出代表人代表其诉讼行为，则各人就有了各人的顾虑。有人担心共同诉讼会使自己的诉讼权利被摊薄，有人顾虑诉讼费、律师费的分摊问题，有人则担心代表人有无足够责任心……
这些顾虑其实是可以理解且普遍存在的，就需要我们耐心引导，告知他们虽然是共同诉讼，但是个人的诉讼金额实际是相互独立的，并不会混同；共同诉讼不但可以降低诉讼成本，代表人与律师共同参加诉讼，也会推动审理更加高效地进行。
同时，我们还要做好指导工作，提供诉讼代表人推选书样式、诉讼请求要素表样式等。指导业主和律师合法选任代表人，并以列表形式明确诉讼请求的要素、计算方式和金额，告知诉讼保全的权利，便于后续提高审判效率及业主胜诉债权的实际受偿。相信只要我们的工作做得足够到位，就能得到大部分当事人的认可，以帮助他们接受代表人诉讼这一高效的诉讼程序。
第三步是紧抓焦点，因势而动。代表人诉讼程序难不在案件，而在于控场。有些案件中，双方代理律师、代表人，再加上旁听业主，开庭时常有数十人在场。庭审时，权利受损的业主情绪比较容易激动，若不及时纾解，则易引起法庭秩序混乱。因此，需要我们紧紧抓住案件的争议焦点，如共性的违约情形、违约原因、免责事由、违约责任，以及诉讼请求计算方式是否正确，以对事实的聚焦，缓解当事人间的言语对抗。因为是共同诉讼，故仅需对共性的问题着重审查，其中涉及诉讼请求的部分，主要是违约金计算基数、标准、违约时间的认定等共性要素，而对各个业主的具体诉讼请求要素，则无需逐个审查，告知对方对有异议的个别情形提出异议后，进行个别审查即可，避免庭审的冗长。
同时也需在调解工作上多下些功夫，在查明事实的基础上，我们应详细、坦诚地向业主、代理人和律师分析案情、利弊，必要时协同相关政府部门，协力劝导双方达成合理的调解方案。但有时受制于违约方履行能力或业主意愿，导致确实难以调解的，我们也要依法及时果断地进行裁判，不宜拖延不绝致使情况恶化。
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